La ejecución hipotecaria, tiene a la dación en pago como una opción alternativa, consistente en dar la residencia como donación por la deuda de la hipoteca. No es una obligación de los bancos el ofrecer la dación en pago.
En Europa no tienen tan arraigada la costumbre de adquirir un piso o bien una residencia como en España, viven considerablemente más de alquiler, mas los españoles optamos la enorme mayoría, en la busca de las mejores hipotecas para la adquisición de una residencia y es en el momento en que nos vemos inmersos en el préstamo hipotecario por muchos, muchos años y ligados a la entidad bancaria que nos lo otorga. Mas… ¿y si la economía familiar cambia y no se pueden encarar los pagos de la hipoteca? La dación en pago podría ser una solución de ciertos bancos.
En el caso de no poder hacer frente al pago de la vivienda, el Consejo de Min
istros aprobó en 2.012 el R. D. ley. Las medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, que dispone en su anejo el Código de Buenas Prácticas Bancarias al que con libertad se adhirieron ciertos bancos. La regla marca los requisitos que deben reunir los usuarios para poder acogerse a la dación en pago y los requisitos van a ser estar en el umbral de exclusión.
Dación en pago: es la cesión del inmueble para cubrir lo que falta por abonar, dando sitio a la cancelación de la deuda y responsabilidades personales que el deudor y terceras personas habían adquirido con la entidad. Si el dueño entrega la residencia al banco en el caso de no poder abonar la deuda, así ya no le va a deber nada a la entidad, sin embargo, hay que tomar en consideración que no sólo se pierde la casa, sino asimismo se pierde lo que se haya ido pagando hasta el instante en que se formalice la dación en pago.
Ejecución hipotecaria: si el deudor no paga las cuotas del préstamo hipotecario, el banco puede procurar vender la residencia para recobrar el dinero que prestó a su cliente del servicio, ahora bien, en un caso así, las cuotas impagadas habrán de ser de cuando menos tres mensualidades.
La protección al deudor hipotecario se ha reforzado por medio de la Ley 1/2013, de catorce de mayo, señalando la dación en pago de la residencia frecuente como opción alternativa a la ejecución hipotecaria, conque si el cliente del servicio entrega su casa al banco, se libera de la deuda, al tiempo que con la ejecución hipotecaria, el deudor se siente considerablemente más desprotegido y perjudicado pues si el coste de venta de la residencia no basta para cubrir la deuda, el hipotecado la pierde, mas por si fuera poco proseguirá teniendo una deuda con el banco.
En Ferco Gestion nos aconsejan que las dos partes, usuario y banco, tengan la posibilidad de acordar en la escritura de constitución de la hipoteca que, si el deudor no puede hacer en frente de los pagos del préstamo hipotecario, el bancose va a quedar solo con los recursos hipotecados del cliente del servicio, no como hace un tiempo, que el banco se quedaba con sus recursos, presentes y futuros. Ahora bien, no es muy usual que los bancos incluyan la dación en pago en sus préstamos hipotecarios, ciertos de ellos aduciendo que si bien se «nombra» en la Ley Hipotecaria, de momento, no dispone de regulación propia. Por consiguiente, en nuestros días, son los bancos los que de manera voluntaria van a ofrecer esta alternativa a sus clientes del servicio.
Como no todos y cada uno de los bancos contemplan la dación en pago, aconsejamos que ya antes de seleccionar hipoteca, se estudien bien todas y cada una de las posibilidades y si es preciso se busque asesoramiento profesional, a fin de que en el caso de tener que que desprenderse de la deuda por no poder encararla, se haga de la mejor forma posible. Si un banco se acoge al Código de Buenas Prácticas Bancarias es un indicador de que en el caso de que el usuario necesite acogerse a la dación en pago, cumpliendo los requisitos precisos, el banco no le va a poner pegas.